Christophe Nadal, co-fondateur et CEO de MIMCO Capital, revient sur les points clés de son intervention.

Le marché immobilier luxembourgeois connaît depuis l’été 2022 quelques perturbations en raison d’un contexte économique international nouveau lié à une situation inflationniste persistante.

L'étau se resserre : un marché en quête de solutions ?

La Banque Centrale Européenne (BCE) a effectué des relèves successives de son taux directeur afin de limiter l’inflation galopante à un taux de 2%¹, estimée à 7%¹ en avril 2023 pour la zone euro. Les taux directeurs de la BCE ont ainsi connu une augmentation de 375 points de base entre juillet 2022 et mai 2023.¹

De plus, la BCE et les régulateurs ont imposé des restrictions et une vigilance accrue sur les banques en matière d'octroi de crédit. Cette politique ferme, conjuguée à la hausse des taux, entraîne une importante diminution du nombre de prêts immobiliers accordés. La conséquence directe est inévitablement le ralentissement du marché immobilier luxembourgeois, fortement dépendant de ce mode de financement.

Si le marché local en général est dans une dynamique inflationniste, on observe paradoxalement que celui de l’immobilier commence à suivre la tendance inverse avec quelques baisses de prix déjà observées.

Une baisse, mais à quel prix ?

L'augmentation des taux directeurs, ayant mis une pression supplémentaire sur le pouvoir d'achat des ménages, rend de facto l’accès à la propriété de plus en plus difficile. Dans ce contexte, les prix de l'immobilier sont restés élevés dans un premier temps, ce qui a entraîné une disparité entre l'offre et la demande.

Le secteur de la vente des biens en état futur d'achèvement (VEFA) a été durement touché. En effet, leurs prix étant structurellement plus élevés par rapport aux biens existants, ceci entraîne une baisse plus prononcée des ventes dans ce secteur, voire un arrêt brutal pour certains. Cependant, le maintien d'actifs en stock peut entraîner des coûts significatifs pour les promoteurs immobiliers, ce qui peut les inciter à réduire leurs marges afin de favoriser la vente. Cette pratique peut influencer à la baisse les prix pratiqués sur le marché immobilier, les promoteurs prenant en compte le coût à la hausse du financement pour les acheteurs potentiels. Certains promoteurs ont par ailleurs préféré retirer une partie de leurs projets du marché.

Toutefois, le marché immobilier est porté par la vente des biens existants. Ces biens rassurent d’une part les acquéreurs et les banques en n’étant pas tributaires des éventuelles hausses de prix des matériaux, et d’autre part présentent des prix plus abordables que la VEFA.  

Cette tendance actuelle à la baisse, tant pour les biens en VEFA que les existants, peut s’expliquer par plusieurs facteurs. Parmi ceux-ci, on note la stabilisation voire baisse du coût de l'énergie et du prix des matériaux de construction, la réorganisation de la logistique mais également les efforts des entreprises de construction pour gagner des contrats.  

Toutefois, cette baisse des prix dans le VEFA est à nuancer, il est important de noter que les facteurs cités ci-dessus ne garantissent pas automatiquement une baisse du prix des biens immobiliers. En effet, si le foncier a été acheté à un prix élevé par le promoteur, cela peut limiter leur capacité à baisser les prix de vente. De plus, avec l'augmentation des taux d'intérêt et l'allongement de la durée de portage des opérations, de nombreux promoteurs immobiliers pourraient être contraints de maintenir des prix élevés pour pouvoir faire face à leurs coûts de financement plus importants.

Il est important de souligner que la fixation des prix sur le marché immobilier est un processus complexe et multifactoriel. Les coûts de financement ne sont qu'un des nombreux éléments qui influencent la décision des promoteurs en matière de fixation des prix, aux côtés de facteurs tels que le coût d’achat du foncier, l'offre et la demande, l'emplacement du bien immobilier, l'état général du marché immobilier local, les politiques fiscales, et bien d'autres encore.

Malgré cette légère reprise, le marché immobilier luxembourgeois reste incertain à court terme. Les promoteurs immobiliers doivent donc adapter leur politique à cette nouvelle situation de marché.

Vers un renouveau du marché locatif ?

Contrairement au marché de la vente, le marché de la location immobilière connaît une dynamique soutenue. Cette tendance s'accompagne également d'une augmentation non négligeable des loyers. La difficulté d'accéder à la propriété a pour conséquence immédiate une demande de location qui dépasse l'offre disponible et entraine un ajustement du marché.

On observe également une forte hausse du nombre de transformation de maisons individuelles en espaces de co-living meublés avec services. Cette pratique émerge en réponse aux coûts élevés du marché de la location et à son manque de souplesse, offrant ainsi aux locataires et aux propriétaires une meilleure utilisation de l’espace et plus de flexibilité.

Cette mutation importante dans l'utilisation des espaces est également observée dans les bureaux. Les entreprises optent de plus en plus pour des espaces de coworking et de flex-office, ce qui permet aussi une utilisation plus efficiente de l'espace tout en favorisant la collaboration et la flexibilité.

Ces transformations reflètent l'adaptation du marché immobilier aux nouvelles réalités économiques et aux besoins changeants des locataires et des entreprises.

 

Repenser les espaces de bureau, la stratégie gagnante ?

Cette tendance s'était amorcée avant la pandémie, mais s'est intensifiée de manière significative pendant cette période où les usagers ont redéfini leur relation à l’espace de travail (télétravail, flex office…). Cette mutation a conduit à l'émergence de nouveaux besoins et demandes auxquelles les entreprises doivent faire face pour préserver leur attractivité et favoriser l’épanouissement de leurs collaborateurs.

Face à ces changements, les promoteurs sont contraints de repenser leur conception traditionnelle du bureau pour plus de flexibilité, de services et de confort, sous peine de ne pas répondre aux attentes réelles de leurs locataires.

Le Groupe MIMCO Capital a pris en compte ces changements et a ainsi totalement repensé l’un de ses projets de bureaux.

Initialement, ce projet était destiné à comporter uniquement des bureaux et des commerces. Le concept a totalement été repensé pour y inclure une enseigne hotellière internationale, avec un lounge/bar, un restaurant en rooftop, une crèche, une gestion digitalisée des parkings & bornes de recharges et un espace de coworking connecté.

Au travers de l’ajout de services, une réelle valeur ajoutée a été apportée au projet et force est de constater que sa partie bureau est très demandée par les locataires potentiels qui apprécient déjà ces services supplémentaires. Cela démontre la capacité de MIMCO à réadapter et à proposer des solutions innovantes qui permettent de répondre aux nouveaux besoins du marché immobilier luxembourgeois.

Cet exemple démontre que la situation actuelle peut également être un moment opportun pour se diversifier et explorer des stratégies alternatives d'investissement dans le domaine de l'immobilier.

¹ Source Eurostat : https://ec.europa.eu/eurostat/fr/web/products-euro-indicators/w/2-17052023AP#:~:text=Le%20taux%20d'inflation%20annuel%20de%20la%20zone%20

euro%20s,%C3%A9tait%20de%207%2C4%25.