Il a fallu attendre 2006 pour voir les grands acteurs internationaux de la Finance s’intéresser de près au marché de l’immobilier allemand. A l’époque, beaucoup de structures venues des quatre coins du monde et partageant toutes le même désir de générer rapidement des retours sur investissements conséquents y ont massivement injecté des fonds. L’immobilier allemand était alors considéré comme une nouvelle classe d’actifs à part entière.
La stratégie poursuivie par les investisseurs était pour le moins simple, pour ne pas dire basique. Il s’agissait d’acheter un terrain pour y construire un immeuble le plus rapidement possible et de signer un contrat de bail de 10 ans ou plus avec un locataire. Les investisseurs cherchaient ensuite à revendre leur portefeuille d’actifs à des structures désireuses de profiter de rendements à long terme, en réalisant au passage une plus-value de 20% ou plus.
L’immobilier, bien plus qu’un actif purement financier
Pendant plusieurs années, de nombreux investisseurs ont partagé cette vision, purement financière, détachée de tout enjeu de gestion opérationnelle de l’immobilier. A l’époque, la notion de marché principal et secondaire était d’ailleurs beaucoup moins marquée. On ne menait que rarement des analyses sur les forces et faiblesses économiques d’une région. Seule l’idée de générer un important retour sur investissement comptait.
Lorsque la gestion pèse sur les rendements
L’immobilier est un actif vivant. Si l’on parle effectivement de structures de pierres conçues pour durer, le marché autour d’elles évolue en permanence avec les besoins des locataires et les exigences réglementaires liées à la gestion et à la location des immeubles. Beaucoup de sociétés internationales qui ont investi sur le marché allemand, il y a une dizaine d’années, n’ont pas suffisamment tenu compte de ces aspects. Beaucoup d’investisseurs ont rapidement été contraints d’intégrer des coûts supplémentaires, liés à la gestion effective des actifs immobiliers, et ont vu le rendement de leur portefeuille se réduire. A l’époque, face à ces contraintes, les sociétés d’investissement cherchaient avant tout à liquider leur portefeuille en réalisant la plus-value la plus importante possible.
La sécurité au prix fort
Puis est survenue la chute de Lehman Brothers, le 15 septembre 2008. L’argent a soudainement disparu. De nombreuses sociétés d’investissement ont fait faillite. De nombreux actifs immobiliers sont restés immobiles. Terminée, l’idée de générer des plus-values de plus de 20% en moins d’un an. Les années qui ont suivi, le marché a donc davantage stagné. Les investisseurs ont davantage privilégié la gestion simplifiée des grands objets sur les grands axes.
Maintenir la valeur grâce à une gestion plus active
Si on voit aujourd’hui revenir en masse les investisseurs internationaux, l’approche du marché immobilier allemand a changée. Durant leur absence, des structures d’asset management locales ont vu le jour, notamment pour assurer le suivi des biens existants.
Le rôle du gestionnaire d'actifs a évolué. Ils assument aujourd’hui davantage le rôle de propriétaire et surtout passe du temps à préparer des business plans, des flux de trésorerie, des stratégies d'investissements cohérentes, à gérer les investissements (CAPEX), à s'occuper des réglementations relatives à la sécurité incendie, aux locataires et à leurs besoins, à la réparation et à la maintenance. L’intégration de toutes ces dimensions nous a permis, à travers la crise, de maintenir la valeur des actifs ou, dans certains cas, de récupérer la valeur qui avait été perdue.
Au sein de MIMCO Capital, en tirant les enseignements des évolutions du marché immobilier et en analysant les tendances, nous allons au-devant de nouvelles opportunités. En développant une approche de gestion dynamique, sur l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier. Notre stratégie vise à identifier des investissements à fort potentiel. Il s’agit le plus souvent d’actifs qui ont été délaissés ou mal gérés par leurs propriétaires, des fonds financiers ou des privés qui n’ont considéré l’immobilier que comme des actifs purement financiers. Notre volonté est de créer de la valeur en remettant l’immobilier en phase avec le marché, dans une démarche de revitalisation.
Évaluer les opportunités en intégrant toutes les variables au départ
Les actifs prime, bien localisés, devenant rarement disponibles à des prix raisonnables, le marché secondaire se place au cœur du centre d'intérêt des investisseurs.
Nous pensons cependant que pour gérer des actifs davantage dispersés sur le territoire, il faut davantage de rigueur. Mais surtout, il est essentiel d’évaluer les opportunités d’investissement en intégrant l’ensemble des variables entrant en ligne de compte. Il est pour cela impératif de disposer d’une équipe intégrant l’ensemble des compétences, de l’asset management au property management, une expérience considérable et un réseau local de prestataires de services, gestionnaires d'installations, gardiens, brokers, architectes, experts, etc. Connaitre les autorités locales, bureaux de développement économique, acteurs de la construction sont des atouts indéniables.
Le marché secondaire de l’immobilier allemand présente aujourd’hui de nouvelles opportunités d’investissement. Toutefois, pour obtenir les meilleurs rendements, il est essentiel de pouvoir identifier les actifs immobiliers avec le plus grand potentiel, et de mener avec volonté une politique de gestion beaucoup plus active.
C’est dans cette optique que MIMCO Capital inscrit sa démarche, en s’appuyant sur de nombreuses compétences dans l’immobilier, une réelle expertise du marché et un réseau dense de partenaires à travers tout le territoire.
Article rédigé par Roland Schleider "Head of Asset Management Allemagne" MIMCO Capital.
